Dla miejscowości, w której mieszkam, opracowano i zatwierdzono nowy plan zagospodarowania przestrzennego. Ziemię rolniczą podzielono na działki budowlane i wytyczono na planie nowe drogi i ulice. Właściciele nowo powstałych działek budowlanych występują o pozwolenia na budowę. Tymczasem część z zaplanowanych dróg istnieje, jak dotąd, tylko na papierze. Właściciele terenów, przez które te drogi przeprowadzono, nie zgadzają się – z różnych powodów – na oddanie swej ziemi. Między innymi nie chcą oddać jej za darmo lub poniżej wartości rynkowej. Władze lokalne nie są skłonne płacić lub dokonywać zamiany na inny teren. Oporni właściciele są „karani” odmową podziału ich działek. Do mojej posesji i do pięciu nowo utworzonych działek budowlanych ulokowanych na jej zapleczu prowadzi tylko jeden dojazd. Jest to dróżka o szerokości czterech metrów. Wydzielono ją w przeszłości z mojego terenu.
W nowym planie dróżkę poszerzono na papierze do szerokości 10 m, odcinając mojemu sąsiadowi pas ziemi o powierzchni około 600 m2. Sąsiad byłby skłonny przekazać ziemię wg cen rynkowych łub przyjąć w zamian inny grunt. Sam nie jest zainteresowany poszerzeniem drogi, ponieważ nie planuje dzielenia swojego terenu. Czy lokalne władze mogą wydawać zezwolenia na budowę bez uprzedniego prawnego uregulowania sprawy dróg dojazdowych do nowo utworzonych działek oraz bez faktycznego wybudowania drogi?
Jaką minimalną szerokość powinna mieć droga dojazdowa do siedmiu, lub więcej, posesji jednorodzinnych?
Władze lokalne nie mogą wydawać pozwolenia na budowę bez uregulowania sprawy dróg dojazdowych do nowo utworzonych działek. Przed wydaniem tej decyzji należy zapewnić działce budowlanej, na której będzie wznoszony budynek, drogę dojazdową. Nie można mówić o wykonaniu tego obowiązku bez możliwości dysponowania przedmiotową działką. A z taką sytuacją mamy do czynienia w przedstawionym stanie prawnym. Nie można dysponować nieruchomością, której nie jest się właścicielem. Aby zmienić stan prawny działki Pana sąsiada, możliwe są dwa wyjścia.
Po pierwsze – wywłaszczenie nieruchomości , które reguluje ustawa z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości w przepisach art. 46 do 75. Pomijając to, czy przesłanki wywłaszczenia w tym wypadku byłyby spełnione, należy zwrócić uwagę na art. 56 ust. 1, który stwierdza, że odszkodowanie powinno odpowiadać wartości wywłaszczonej nieruchomości, a więc wartości rynkowej.
Po drugie – w art. 36 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym stwierdzono, że jeśli korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób albo zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone – na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiany – właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości może zażądać od gminy:
♦ odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę, albo
♦ wykupienia nieruchomości lub jej części, albo
♦ zamiany nieruchomości na inną.
Wniosek powinien zostać rozpatrzony przez gminę w ciągu 6 miesięcy od dnia złożenia, chyba że strony postanowią inaczej (art. 36 ust. 12) . Spory w tej sprawie rozstrzygają sądy powszechne (art. 36 ust. 13). Kto i według jakich zasad może ustalać wartość nieruchomości, określono w przepisach o gospodarce gruntami i wywłaszczeniu nieruchomości dotyczących wyceny zbywanych nieruchomości państwowych (art. 36 ust. 14). Odszkodowanie powinno być zatem ustalone według cen rynkowych.
Należy jeszcze zwrócić uwagę, że w związku ze zmianą planu zagospodarowania przestrzennego sąsiednia nieruchomość na pewno straciła na wartości. Potwierdzeniem tego jest art. 35 ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych, który zobowiązuje właściwe organy państwowe do odmowy wydania pozwoleń na budowę w pasie terenu przewidzianym w planie miejscowym pod przyszłą budowę lub modernizację dróg. Zgodnie z § 14 ust. 1 rozporządzenia ministra gospodarki przestrzennej i budownictwa z dnia 14 grudnia 1994 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie do działki budowlanej oraz do budynku i urządzeń z nim związanych należy zapewnić dojście i dojazd od drogi publicznej, odpowiednie do przeznaczenia i sposobu jego użytkowania oraz wymagań ochrony przeciwpożarowej, określonych w przepisach szczególnych. Szerokość jezdni nie może być mniejsza niż 3 m. W zespole budynków jednorodzinnych dopuszcza się zastosowanie dojścia i dojazdu do działek budowlanych w postaci ciągu pieszo-jezdnego o szerokości nie mniejszej niż 5 m ( 14 ust. 2 rozporządzenia) .
Nigdzie w przepisach prawnych dotyczących procesu budowlanego nie jest napisane wprost, że droga dojazdowa musi koniecznie zostać zrealizowana przed rozpoczęciem robót na podstawie pozwolenia na budowę. Istniejąca droga dojazdowa co prawda nie odpowiada normom określonym w rozporządzeniu oraz planom zagospodarowania przestrzennego, ale nie zmienia to faktu, że drogą tą można np. dowozić materiały budowlane. W tej konkretnej sprawie pozwolenie na budowę powinno jednak zostać wydane dopiero po uregulowaniu sprawy własności terenu przeznaczonego pod budowę drogi.
Zarówno Pan, jak i Pański sąsiad jesteście stronami postępowania administracyjnego, w którym wydaje się pozwolenia na budowę w Waszym sąsiedztwie. Możecie składać wnioski dotyczące tego postępowania, a także wnieść odwołanie od decyzji o pozwoleniu na budowę. Jeśli organ administracji rozpatrujący odwołanie nie wyda satysfakcjonującej Panów decyzji, można wnieść skargę do Naczelnego Sądu Administracyjnego. Jeżeli budowa nie jest wznoszona zgodnie z pozwoleniem na budowę, można poinformować o tym fakcie organ administracji. Strona postępowania administracyjnego może żądać dostępu do akt.